03. 건물의 근저당권 5분 만에 파악하는 방법

By: memople

근저당권이라는 말을 들어보셨나요?

깡통 전세라는 말 요즘 들어 흔하게 들려오는 소식입니다.

이러한 소식에 이사 가기는 무섭고, 부동산을 알아보자니 복잡하고,

또 다시 이사를 포기하게 되는 것이 실정입니다.

그런 리스크를 감수하고도 우리는 집을 구하여만 하는 것 또한 현실입니다.

따라서, 오늘은 이사할 때 고려해야할 몇가지 사항들을 살펴보고 그 리스크를 줄이는 방법을 알려드립니다.

임차인(전세를 구하시는 분)의 입장에서 글을 빨리 보는 방법은 아래와 같습니다.

‘항목 01 – **주의할점 및 을구의 구성’ 순서입니다.



01. 부채비율이 높으면, 깡통 전세이다.

먼저 부채비율을 이야기할 때, 언급하는 것이 근저당금[근저당권]입니다.

이는 쉽게 말해 주택에 묶여있는 부채입니다.

대표적인 예로는 주택담보대출이 이에 해당하며, 전세도 임대인이 임차인에게 진 빛인만큼,

주택의 부채 비율 = ‘[근저당권 + 세입자의 보증금] / 건축물 가격’

이 부채비율이 높을수록 깡통 전세의 리스크도 커집니다.

따라서, 깡통 전세는 전세금이 매매가보다 높아진 주택을 뜻합니다.


02. 깡통전세 왜 위험한가요?

이는 근저당권에 의해서 발생하게 됩니다.

그 이유는 만약 임대인에게 문제가 생겨 전세금을 돌려주지 못할 경우,

집을 매매해서라도 돈을 돌려줘야 하는데 이 가격이 전세금보다 높다면 돌려주지 못합니다.

돌려줄 수 있는 상황이 되지 못하기 때문입니다.

그렇다면, 집이 위험해지는 경우는 언제일까요?

대체적으로 부채비율이 70~80%를 초과했을 경우
깡통전세의 위험이 높다고 경고합니다.

하지만, 부채비율이 있다고 해서 다 위험한 것은 아닙니다.

다수의 건축물이 돈을 빌려서 짓기 때문에 이 비율이 어느 정도 있는 것은 당연한 수순입니다.

이 비율은 주관적인 치수이므로, 세입자가 스스로 판단하는 능력 또한 요구되는 영역입니다.


03. 내 집의 빚(근저당권) 어디서 확인할 수 있을까?

등기부 등본에서 그 내역을 확인할 수 있습니다.

먼저 ▼ 아래의 링크를 통해서 대한민국 법원 인터넷 등기소로 접속해주세요.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

상단 탭에서 ‘등기열람/발급’을 누른 후 부동산 탭에서 열람하기를 눌러주세요.


다음과 같은 탭이 나오면,


본인이 이사가고자 하는 지역의 주소를 입력해주세요.

700원을 지불하면, 본인이 이사가고자 하는 건물의 정보를 얻을 수 있습니다.

여기서 앞서 말한, 저당권(빚) 설정에 대한 내용을 자세히 살펴볼 수 있습니다.

이를 통하여, 현 건물의 부채가 어느 정도 인지 그 비율이 어떻게 되는지 따져볼 수 있습니다.

스스로 판단이 가능하며, 어느정도의 리스크를 앉고 갈지 기준을 잡을 수 있습니다.

**주의할 점

이는 계약시에 변동이 생길 수 있습니다. 예를 들어, 가계약시에 부채가 없는 것을 확인했지만,

막상 본 계약시에 생겨날 수 도 있습니다.

따라서, 본계약시 한번 더 확인을 하시는 걸 권장합니다.

꼭 부동산에 등기부등본을 보여달라고 요구하시기 바랍니다.

서류를 확인할 때는 출력 시간과 날짜를 꼭 확인하셔야 합니다. [근저당권 필수 확인]


※ 등기부의 구성

등기용지부동산의 표시를 나타내는 표제부소유권에 관한 권리를 표시한 갑구소유권 이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등기사항증명서 발급 시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다.

= 등기용지는 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구와 이외의 권리를 표시한 을구로 구성된다.

갑구의 구성 – 소유권에 관한 사항을 기재


① 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 갑구 사항란의 권리간에 우선순위가 정해집니다.

② 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시합니다.

예) 소유권보존, 소유권이전 등

③ 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.

④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다. 예) 매매, 설정 계약, 해지 등

⑤ 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다.

※ 권리의 순위

등기된 권리의 순위 : 각 등기는 등기한 순서대로 순위 번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우선순위가 결정됩니다. 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따라 결정됩니다. 그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 우선순위가 결정됩니다.

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다. 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말하지 않습니다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한합니다.

갑구에서 유의해야 할 사항

  • 경매가 되는 조건

가) 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.

경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그

소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다

※ 말소 : 기록되어 있는 사실 따위를 지워서 아주 없애 버림.

※ 처분금지 가처분 = 법원이 재산을 처분하지 못하도록 하는 일시적인 명령.

나) 예고등기 : 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

= 소송이 제기되었음을 알려주는 예고등기가 있다.

이를 취급하는 부서는 해당 링크를 참고하시기 바랍니다.

http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/cms6/web1/view.jsp?menuid=001004002002002003


을구의 구성 – 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한
등기사항
근저당권


을구에서 주로 살펴보아야 할 점은 근저당권입니다.

※ 을구에서 주의해야할 점

가) 근저당권(빚, 채무) :

채권 최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아닌 앞으로 부담할 최대한도의 채무이다.

→ 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도를 뜻함.

※ 채권자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않을 시, 경매당할 운명에 처하는 것임.

※ 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 하지 못함.

나) 지상권, 지역권 등

지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리임.

저당권과 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 설립할 수 없음.

지상권 : 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 권리

지역권 : 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리


이사 준비보다 더 중요한, 내 건물의 안정성 파악하시고 읽어주셔서 감사합니다.

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