06. 오피스텔 계획 관련 건축법 알아보기

By: memople

안녕하세요. 현대사회에 들어와 오피스텔과 공동주택의 구분이 모호합니다.

오피스텔이라 하지만 주거용도로 사용하고 있는 환경이 많기 때문입니다.

하지만, 그 기준에 분명히 다름이 존재합니다.


따라서, 오피스텔 계획 시에 꼭 신경써야 할 06가지를 알려드립니다!



↓ 법령 : 오피스텔건축기준을 참고합니다.

https://law.go.kr/%ED%96%89%EC%A0%95%EA%B7%9C%EC%B9%99/%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94%EA%B1%B4%EC%B6%95%EA%B8%B0%EC%A4%80

제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

01. 오피스텔 계획] 각 사무구노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

= 발코니 설치 불가 or 발코니를 인정받지 못한다.

오피스텔 계획-발코니

출처 : https://pixabay.com/ko/photos/%ec%95%84%ed%8c%8c%ed%8a%b8-%ea%b1%b4%ec%b6%95%eb%ac%bc-%eb%b0%9c%ec%bd%94%eb%8b%88-%ea%b1%b4%eb%ac%bc-1845884/


02. 오피스텔 계획] 전용출입구 설치

  • 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는
    오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것.

= 3,000㎡를 초과하는 건축물에는 전용출입구를 설치해야한다.

  • 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.

※ 전용출입구는 동선의 분리를 위해서도 대부분 해주는 편이다.


03. 오피스텔 계획] 주거용 오피스텔 최대로 계획가능한 면적

3. 사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것

= 주거용으로 계획될 수 있는 면적이 제한되어 있다.


04. 오피스텔 계획] 전용면적의 산정방법

4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다.

= 같은 전용면적에도 오피스텔이 아파트보다 적은 이유이다.

※ 아파트는 마감의 내부선을 기준으로 전용면적이 산정된다.

  • 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며,
    바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적

오피스텔 계획 - 전용면적

제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준)

오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.

05. 오피스텔 계획] 공간 배치 中 직통계단과의 거리

1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는
직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것

= 16층 이상인 경우, 각 실과 직통계단 보행거리가 40미터 이하가 되도록 배치한다.

오피스텔 계획 - 보행거리

출처 : Pixabay로부터 입수된 Markus Spiske님의 이미지 입니다.


06. 오피스텔 계획] 최소한의 벽 두께 설정

2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」
제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것

= 차음의 성능을 확보할 수 있는 벽두께를 계획해야 한다.

법령 참고 : 건축물의 피난, 방화구조 등의 기준에 관한 규칙

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%AC%BC%EC%9D%98%ED%94%BC%EB%82%9C%E3%86%8D%EB%B0%A9%ED%99%94%EA%B5%AC%EC%A1%B0%EB%93%B1%EC%9D%98%EA%B8%B0%EC%A4%80%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EA%B7%9C%EC%B9%99

제19조(경계벽 등의 구조)

①법 제49조제4항에 따라 건축물에 설치하는 경계벽은 내화구조로 하고, 지붕밑 또는 바로 위층의 바닥판까지 닿게 해야 한다. <개정 2014. 11. 28., 2019. 8. 6.>

②제1항에 따른 경계벽은 소리를 차단하는데 장애가 되는 부분이 없도록 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구조로 하여야 한다. 다만, 다가구주택 및 공동주택의 세대간의 경계벽인 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조에 따른다. <개정 2005. 7. 22., 2008. 3. 14., 2010. 4. 7., 2013. 3. 23., 2014. 11. 28.>


※ 철근, 철골철근일 경우

1. 철근콘크리트조ㆍ철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것

※ 무근, 석조일 경우

2. 무근콘크리트조 또는 석조로서 두께가 10센티미터
(시멘트모르타르ㆍ회반죽 또는 석고플라스터의 바름두께를 포함한다)이상인 것

※ 블록, 벽돌조일 경우

3. 콘크리트블록조 또는 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것


[비교] 공동주택 최소한의 벽 두께 설정

다가구주택 및 공동주택의 세대간의 경계벽인 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조 참고 ↓

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EA%B1%B4%EC%84%A4%EA%B8%B0%EC%A4%80%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EA%B7%9C%EC%A0%95

제14조(세대 간의 경계벽 등)

①공동주택 각 세대 간의 경계벽 및 공동주택과 주택 외의 시설 간의 경계벽은 내화구조로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구조로 해야 한다. <개정 1994. 12. 23., 1994. 12. 30., 1998. 12. 31., 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2021. 1. 5.>


※ 철근, 철골철근일 경우

1. 철근콘크리트조 또는 철골ㆍ철근콘크리트조로서 그 두께(시멘트모르타르, 회반죽, 석고플라스터,
그 밖에 이와 유사한 재료를 바른 후의 두께를 포함한다)가 15센티미터 이상인 것

※ 무근, 석조일 경우

2. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 그 두께(시멘트모르타르, 회반죽, 석고플라스터,
그 밖에 이와 유사한 재료를 바른 후의 두께를 포함한다)가 20센티미터 이상인 것

※ 콘크리트 판일 경우

3. 조립식주택부재인 콘크리트판으로서 그 두께가 12센티미터 이상인 것


07. 마치며…

오늘은 오피스텔 설계 시에 고려되어야 할 필수 6가지를 알아봤습니다. 요즘같이 오피스텔과 공동주택의 경계가 허물어져 공동주택

계획하듯이 공간 배치를 하는 경우가 많은데요. 이럼에도 법적으로 한계점이 있는 것을 알아보고 설계 안에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

↓ 더 많은 건축역사에 대한 내용은 ‘메모플의 건축법 해석’을 참고해주세요

https://memople.com/%ea%b1%b4%ec%b6%95%eb%b2%95-%ed%95%b4%ec%84%9d/